SERVICE
不動産の売買・有効活用
&相続対策

不動産活用

より良い人生と家族の発展に向けて、
相続問題のソリューションを提供。
ビルオーナーのお悩みを解消します。

相続対策支援

不動産は相続税対策として有効といわれるものの、
税制の改定や不動産ニーズの変化を常に把握する必要があり、
その対応は容易ではありません。
ニチビルでは売買、建て替え、高度活用など様々な角度から不動産を検討し、
節税やビルの収益力アップに向けた対策をビルオーナーにご提案しています。
また、税理士や弁護士との協力体制を構築し、
的確かつ効果的な相続税対策、事業承継支援に取り組んでいます。

こんなお悩みがある方に

  • 所有する不動産を子どもたちに、どう相続すればいいのだろう…
  • 不動産を中心に相続税が心配。対策を考えてほしい…
  • 借地中の土地をこのままにしておけない。どんな方法があるのか…
  • 権利をきれいに調整してビルを建てたいが、どうすればいいか…
  • 不動産を売却して、別の不動産に買い替えたい…
  • 相続税対策として、新たに不動産を購入すべきか迷っている…

相続対策の事例

老朽化した複合ビルを、
新たにオフィスビルとして建て替え

91歳の父が所有する、築45年の10階建て複合ビル。現在は無借金ですが、このままだと多額の相続税を納めることになると、税理士から忠告を受けていました。ビルは老朽化しており、負担だけを相続することになる。何か良い方法がないかと、相続人のご長男からニチビルに相談が寄せられました。ちなみに現在、1F~3Fはオフィスでフロア貸し、4F~8Fはワンルームマンション26戸(空室は3戸)として賃貸中です。

さっそく現状を調査し、不動産を買い換えた場合と、ビルを建て替えた場合をシミュレーション。協議を重ねた結果、ニチビルの提案でオフィスビルに建て替えることに決定しました。その大きな事由は、オーナーがご先祖から受け継いだ土地のため愛着が強いこと。そして有力なテナント候補が見つかり、その要望を一部取り入れることで竣工後の賃料収入がアップできることでした。もちろん相続対策のため、事業費はほぼすべて銀行借入で賄います。賃貸借の予約契約を締結するとともに、現状テナントの明け渡し交渉をニチビルが実施。テナントの協力を得て、約9ヶ月で業務を完了できました。ビルは2018年春完成の予定です。

木造住居を都市型マンションに

親からの相続により兄弟4人で共有する不動産。そこには木造2階建て4棟の借地人と、古い木造2階建て5棟の借家人が住んでいます。地域のためにも、また4人の将来にとってもこのままにしておくことはできません。そこでニチビルに相談が寄せられました。

調査・検討した後、①賃貸オフィスビル経営案 ②都市型賃貸マンションへの等価交換案 という2案を提示しました。その結果、等価交換案が採用。そしてニチビルが借地人と借家人への明け渡しをとりまとめ、事業主として都市型マンションを等価交換方式で建設しました。
ちなみに他社の等価交換案は、ワンルームマンションでした。しかし、これはデベロッパー側の利益優先案。採用されたのは、千代田区の意向と地域の要望を取り入れ、2LDKタイプを中心とした都市型マンションです。結果として、地主や地域から高く評価されました。

借地を買い取り、高級マンションを建設

ご先祖から引き継いだ自宅の隣地に、大正時代からの借地権者と古い貸家の2棟がありました。合計すると約340坪の敷地になりますが、相続税が心配とのこと。このままにしてはおけないものの、立ち退き料や建設費などの資金がないなど課題が山積していました。

迷わず、高級マンションの等価交換事業を提案しました。そして建物のボリューム、法的制限などをチェック。その後、土地所有者の希望を取り入れて基本レイアウトを作成し、事業計画と資金計画を立案しました。オーナーの同意の下、借地人と借家人に明け渡し交渉をした結果、借地は買い取ることで、借家人は明け渡すことで合意。並行して大手デベロッパー数社に働きかけ、条件の良い会社を事業主として建設しました。なお、地主の持ち分はニチビルで運営しています。

共同事業を持ちかけ
ワンルームマンションを建設

祖父から相続した70坪の土地と、その上に建つ住居と貸家が祖母と娘さんの名義でした。娘さんのご主人は会社を退職して病気療養中。現在の家賃収入では家族5人の生活が苦しいという相談をいただきました。しかし祖母は元気で土地を売ることには反対。床屋、広告会社、住居の3件がテナントとして入居していました。

道に面して隣は8階建て貸ビルと、2階建てY社の営業所(土地は約50坪)でした。そこで等価交換の可能性を求めて、Y社の社長を訪問。共同事業を提案し、何度も話し合った結果、「テナントの明け渡しが上手くいくならば共同事業に参加する」との同意を得ました。さっそく都市型ワンルームマンションを企画し、事業計画を立案。両者の同意を得て、立ち退き交渉を開始しました。10ヶ月ほどで明け渡しが完了し、同時にデベロッパー数社に働きかけ、等価交換比率の一番高かった会社に決定。オーナー側はSOHOの貸事務所として運営しています。

3軒共同してビルを建設し土地を有効活用

建物は3軒それぞれ木造モルタル造の3階建て、敷地もそれぞれ約70㎡ほどで間口5m弱の長方形。1軒の地主は自営業の店舗、他の2軒の地主はそれぞれ1・2階を店舗として賃貸していました。3軒の地主はみな、建物の老朽化や相続税を心配しており、何かいい方法がないかと思案に明け暮れている状態でした。

1軒でビルを建てるよりも、3軒共同で建てる方が土地を有効活用できるのは、言うまでもありません。そこで3軒の地主に相続対策をふまえ、B1・1・2階は賃貸店舗、3~9階は賃貸オフィスという共同ビル案を提案しました。6ヶ月以上にわたる話し合いの結果、B1階の賃貸店舗は共有、1階の賃貸店舗は3人の縦割り区分所有、2~9階は横割りの区分所有で合意。テナントへの明け渡し交渉は円満に進み、ビルが完成しました。現在、テナントは満室状態を継続しています。

隣地の地主を説得し共同でビル建設

24m国道に面している隣地80㎡弱の地主が、8階建てビルを新築するということで建設図面を持って挨拶に見えました。一方、相続者が保有する土地の接道は裏道の3mで約160㎡、4階までしか建てることができない。現在、建物は3階建でテナントは印刷会社ほか6テナント。しかしこのままでは相続税が払えない。何か良い方法がないかと相談が寄せられました。

そこでニチビルは、24m国道に面している建設予定の地主と共同ビルを企画。共同で建設した場合のラフプランニングを持って、隣地の地主を訪問し、双方のメリットを提示。その後、協議を重ねた結果、縦割りの区分所有で合意しました。ただしテナントが6軒いたため、隣地地主は8ヶ月しか待てないということ。そこでテナントの明け渡しに必死に取り組み、6ヶ月で全てのテナントの明け渡しを完了。無事に地下1階地上9階建の共同ビルが竣工しました。