CASE STUDY

テナントの入居が決まらず困っている…
空室率を改善させる方法はないものか?

小規模・中規模ビル、なかでも築年数が経過したビルの場合、画一的なテナント募集だけでは入居促進は困難です。室内の原状回復だけでなく、玄関や共用スペースのリノベーションを検討するなど創意工夫が必要です。また、立地条件や周辺環境、市場トレンドの変化をふまえ、大胆な用途変更も視野に入れて考えることが空室率改善への近道です。

[事例]
オフィスビルから
認可保育園へと
大胆リニューアル
都内某ビルは最寄り駅から徒歩15分の上り坂の高台にあり、オフィスビルとしては不利な立地にありました。そこで周辺環境を調査した結果、広い駐車スペースを活かして認可保育所へのリニューアルを提案。運営会社の申込み、行政への確認、設計・設備工事まで一括支援。その結果、区役所の意向で10年間の契約が結ばれ、長期安定収入を確保することができました。
[事例]
駐車場から
コンビニエンスストアに
用途変更
港区某ビルの1階は駐車場として使用されていましたが、収入は期待できませんでした。そこで駐車場部分の有効活用として、用途変更し店舗として貸すことを提案。駅前の好立地を活かし、コンビニエンスストアとの契約が成立し、オーナーの収入増加に成功しました。
クレーム対応でテナントが怒っている。
管理会社の対応やサービスに不満…

ビル管理が専門でない不動産会社や大手エレベーター会社の場合、業務の多くをアウトソーシング(外部委託)しています。そのため急なトラブルや緊急時の対応が遅く、責任の所在があいまいでテナントの不満につながる恐れがあります。近年、深夜・休日に活動するなど、働き方が大きく変化しています。ビル管理は単に建物や設備の維持だけではなく、入居者の安心・安全に直結しています。迅速に対応できる管理会社を選ぶことが大切です。

[事例]
ビル管理の一括依頼で
オーナーの負担を
大幅に軽減
大手管理会社に依頼してきた某ビルのオーナー。しかし、実際に業務をしているのはほとんどが下請業者でした。技術力も浅く、仕事はずさん、加えて対応は遅く、丁寧な接客態度に欠けていたためにテナントには不快な思いをさせていたといいます。相談を受けたニチビルでは、経験豊富な技術力の高い専門スタッフが対応。その後、電気・空調・給排水の設備だけではなく、清掃も一括で依頼され、オーナーの負担を大幅に軽減できました。
[事例]
担当者不明の
雑な管理会社から
安心の担当者制へ
某ビルのオーナーが委託していた管理会社は、担当者の交代が頻繁で、担当変更の際に挨拶にも来なかったため、担当者不明の状態が続いていました。また、設備の不具合を管理会社に連絡してもたらい回しにされるため、テナントの不満が募っていました。ニチビルはビルごとの担当者制。同じ窓口担当者が対応できる体制をとっております。オーナー・テナントから「安心できる」という高評価を得ています。
管理会社の請求どおりに支払っているが
コスト負担を抑える方法はないだろうか…

多くの業務をアウトソーシング(外部委託)する大手管理会社の場合、本来は不要なコストを支払っている可能性があるので注意が必要です。ビル管理の内容・コストについては定期的な見直しが必要です。また、担当者にビル管理のノウハウや技術がなく、マニュアル対応の場合は管理会社そのものを検討すべきです。一方、極端なコスト削減はサービスの低下を招く恐れがあります。ビルの劣化やサービス低下につながるため、ご注意ください。

[事例]
管理会社の不正が発覚し、委託先を変更
千代田区某ビルのオーナーから「空室が埋まらず困っている。何とかならないか」と相談を受けました。さっそくビルを調査すると室内の原状回復工事が雑、さらに玄関など共有部分の汚れが目立ちました。そこで改善点を伝え管理体制と費用をチェックしたところ、管理費が高いだけでなく、管理会社が駐車料金を着服していることが発覚。その後ニチビルが総合管理し、円滑なビル経営が実行されています。
深夜や土日・祝祭日の急なトラブルなど、
テナントへの対応をどうにかしたい…

深夜や休日などを含め、急なトラブルや設備の故障に迅速対応することは、テナントの満足度向上に寄与します。そのためには、複数業者への委託よりも一括委託が効果的。さらにテナントから管理会社に直接連絡できる仕組みがあれば安心です。自主管理に固執する必要はありません。面倒な管理をプロに任せることで、オーナーはテナント満足向上の施策やビル経営に集中できます。

[事例]
深夜の急な水漏れに、迅速対応して即解決!
「上の階から水が漏れている」─。深夜3時頃、ニチビルが管理する某高級マンションのテナントから連絡が入りました。すぐに現地に向かったところ、上階のテナントは留守。緊急のため部屋に入り対処しました。シンクの上にある棚が蛇口ハンドルレバーに落下し、タオルがシンクの排水口をふさぎ大量の水があふれたことが原因でした。被害はその部屋を含む下3階におよび相当なものになりましたが、すべて円滑に解決しました。
設備や建物の老朽化が進んでいるが、
補強や改修など、どうすればいいのか…

建物は経年劣化により、さまざまな設備の不具合が同時に発生するため、竣工時から将来の改修に備えて準備を進めることが肝心です。修繕費用の予算化とともに、テナント目線で改修計画の優先順位を策定しましょう。気持ちや資金に余裕を持つビル経営には、建築と設備の両面に詳しい管理会社への依頼が最適です。

[事例]
補助金制度を活用し、
老朽化した空調機と
照明設備を改修
某ビルでは全階の空調機が古くなったため、交換を検討。ところが、オーナーの想定予算をオーバーしてしまいました。そこで、ニチビルが国や都の助成制度を調査したところ、補助金制度を利用できることがわかり、その交付を受けて空調機の更新をすることができました。補助金交付により資金に余裕ができたので、照明器具をLEDにする追加投資も可能になりました。
[事例]
5年単位で
中長期修繕計画を策定し、
余裕あるビル経営を可能に
某ビルのオーナーは「今後ビルにどれだけ費用が掛かるのか分からない」と不安に思っていました。そこで、5年・10年・15年という中長期の修繕計画を作成し、オーナーに提出。この修繕計画により「将来の必要賃金を把握でき、気持ちに余裕をもったビル経営ができるようになった」と喜ばれました。
設備の更新や建物のリニューアルの際、
区分所有者全員の意見をまとめるのが困難…

区分所有のビル・マンションを保有する場合、関わる人が複数になるため意思決定のスピードが遅く、意見が対立することもあります。そのため、権利者全員の意見をまとめるのは困難が伴います。全員の理解を得るには丁寧な説明が必要。普段からの意思疎通を忘れないことが肝心です。また、日常の管理についての説明と、分かりやすい決算書類の作成ができる管理会社を選ぶことが重要です。

[事例]
区分所有者に緊急課題として提案し、成約率の向上に貢献
区分所有者の定例会において、エントランスのリニューアル計画は度々議題に上がるものの、予算や優先順位から毎回先送りとなっていました。内見に来られたお客様の会話の中で「エントランスがもっと明るかったらなぁ」「防犯カメラがあると安心」という情報を得たニチビル担当者は、リニューアル計画をあらためて見直し、区分所有者に緊急議題として提案。その他の意見も集約し、段差の解消、LED照明への設備更新などを追加し、全員一致で承認を得ることができました。リニューアル後は、空室募集において早く成約できるようになっています。