CRE戦略とは｜ニチビル株式会社

ＣＲＥ戦略とは所有する不動産、また賃貸借している不動産を重要な経営資源と捉え、企業が経営戦略の視点から企業価値を向上させるために総合的に対策を立てて実行することをいう。
ＣＲＥとはCorporate Real Estate（企業が所有する不動産）の略である。

今や経済はグローバル化し、急激に変化する時代となった。ゆえに、企業は時代の変化の動向をしっかり見据えて所有する不動産、賃貸する不動産の有効活用を構築していかなければならない。それがＣＲＥ戦略であり、ＣＲＥ戦略のマネジメントである。

ＣＲＥ戦略＆相続対策:ソリューションのステップ

1.Research

まず私たちはつぎの現状を把握します。
１. 物件の利用状況
２. 物件の権利関係
３. 賃貸借契約の分析
４. 家族構成（相続の場合）
５. 物件の時価（評価）
６. 物件の市場性
７. 都市計画などによる制限

2.Screening

スクリーニングで重要なのは収益性と将来性。
そこで、つぎの問題点を抽出して審査分析します。
１. 物件の収益性
２. 市場の変化と動向
３. 税制の変化と動向（＝税務対策）
４. 都市計画、税制、SOX法など、法規制の変化と動向
５. グローバル化、M&A、企業分割など、経営環境（ビジネスモデル）の変化と動向
６. IT技術、Webサービス、携帯電話など、テクノロジーの変化と動向

3.Planning

物件の有効活用を求めて戦略を企画立案。
ポイントは資産効率の最大化！
１. 売却して現金化する
２. 売却して買い換える
３. 権利を調整して建て替え
４. 等価交換方式で事業化する
５. コンバージョンをする
６. 相続対策のために新たに収益不動産を買う・・・・・・etc

4.Practice

お客様と協議して事業決定し、実施に入ります。

5.Review

事業終了後は定期的に診断、見直しをします。
１. 賃料の見直し＆コストの削減。
２. 管理体制のチェック。
３. 負債、利子の見直し。
４. その他

１９９０年、バブル経済崩壊後、我が国の企業は「不動産を持たざる経営」、そして「キャッシュフロー経営」が主流になった。
　またアメリカでは1990年後半にＩＴバブルで景気が上昇、その時「ニューエコノミー」という言葉がもてはやされた。端的に言うと、それは「ＩＴの発展によって、企業はネットを通じて顧客や取引先企業と取引を行うことが可能となり、大都市におけるオフィスや倉庫などの不動産の所有が必要なくなる。またパソコンさえあれば仕事が可能となり、一人に一つの机を与える必要がなくなる。従って社員一人当たり使用面積も縮小される」というもの。そして多くの企業が「いずれ大都市のオフィスや店舗は必要なくなる、また情報インフラの進展により在庫管理が合理化される」として、倉庫や他の余剰不動産を売却した。
しかし、現実は日本でもアメリカでもその逆にある。
　ご周知のようにバブル経済の崩壊した1990年以降、東京を始めとする主要都市には超高層ビルが次々に建設されて人口や企業が集中し続けている。そしてロンドンでも２０００年初頭から空前の再開発が進み大型ビルの建設ラッシュとなり、アメリカでも大都市への集中がますます進んでいる。「これはＩＴ化がもたらしたもの」である。その背景にあるのは「いくら情報ネットが整備されてもネットの情報には価値がない。郊外よりも大都市でフェイス to フェイスでビジネスをする方が価値のある情報集積ができ、享受する利益が高い。また新しいビジネスはそこからしか生まれない」がある。
　そして企業が激しい競争に打ち勝つためには①優秀な人材を獲得し、②従業員の知的生産性を高めなければならない。そこで、企業はオフィスにアメニティ感を必要とし、コミュニケーションの場や、情報管理の場などスペースを従来に増して広く取るようになり、結果、一人当たり使用面積を年々増えているのが実情である

所有する不動産の高度有効活用には、つぎのような方式があります。
１. 等価交換方式
２. 共同ビル方式
３. 一括借り上げ、又はサブリース方式
４. 買い換え方式（不動産の売却・不動産の購入）
５. コンバージョン
６. 定期借地権方式

1.等価交換方式

昭和５５年度税制改正にて「三大都市圏の既成市街地内で、個人が土地を譲渡し、その同一敷地内に建設される中高層耐火共同住宅を取得した場合に取得価格の引き継ぎによる買い替えの特例」が創設された。
この税制にもとづく事業を不動産の「等価交換」という。

端的に云うと、「土地所有者が土地を提供し、デペロッパーが建築関係事業費全般を負担し、完成した建物評価とその土地評価の割合に従って、その建物を土地所有者と事業者で区別所有すること」が等価交換方式事業である。
ちなみに、一般的な不動産の交換の場合は単に「不動産の交換」と呼び、「等価交換」と区別している。

■等価交換方式の利点
１. 「土地」と「建物」だけでなく、「土地」と「建物＋現金（税制で定める交換差金内）」の交換も可能である。
２. 従って、土地所有者が実質的に資金調達なしで事業化できる。
３. 取得される物件が住戸の場合、賃貸で活用後、一戸、一戸売却することが可能である。
４.但し、税法上すぐに売却できない。その場合はご相談下さい。
５. 土地を複数で共有している場合、それぞれの区分所有ができ、事後の運営や売却処分などがし易くなる。
６. また、相続人が多数の場合、遺産分割がし易くなる。

＊ニチビルとの等価交換は、土地所有にとって大手ディベロッパーより有効です。是非、ご相談下さい。

等価交換方式：Case１

お客様のお悩み

親からの相続で兄弟４人で共有中。そこには古い木造2階建て4棟の借地人と、古い木造2階建て5棟の借家人がいるが、地域のためにも、また将来４人の相続にしてもこのままにしておけない。何か良い案はないだろうか（千代田区神田）

そこでソリューション

借地人と借家人に明け渡しを求め、貸しオフィスビル経営案と都心型貸しマンションの等価交換案の2案を提示。その結果、等価交換方式で決定。そしてニチビルが借地人と借家人の明け渡しを取り纏め、ニチビルが事業主で都心型マンションを等価交換方式で建設した。
ちなみに他社からだされた等価交換案はワンルームマンションであった。しかしこれはこれはデベロッパー側の利益優先案。対し、当社の案は千代田区の意向と地域の要望を採り入れた2ＬＤＫタイプを主流とした都心型マンション。結果、地主からも地域からも高く評価された。

地主側のメリット：
①共有が区分所有となり、それぞれの運営がしやすくなると同時に相続問題も解決した。
②当然のこと、不動産収益もこれまでの数倍になった。
③ちなみにオーナーは上階の４フロアーは賃貸マンションとして、また２階はＳＯＨＯの賃貸オフィス、３階もＳＯＨＯの賃貸オフィスとして運営している。

等価交換方式：Case2

お客様のお悩み

ご先祖から引き継いだ自宅の隣接に、大正時代からの借地権者と古い貸家の2棟が有る。合わせて約340坪の敷地になるが、私も65歳を過ぎ、相続税が心配。このままにはしておけない。しかし立ち退き料、建設費などの資金がない。何かいい方法が無いだろうか・・・・。（港区白金・住居地域）

そこでソリューション

迷わず、高級マンションの等価交換事業を提案。そして建物のボリューム、法的制限をチェック。つぎに土地所有者の希望を取り入れて基本レイアウトを作成し事業計画、資金計画を立案。オーナーの同意を元に借地人と借家人の明け渡し交渉に入る。
その結果、借地は買い取ることで、また借家人は明け渡すことで合意。これと並行して大手デベロッパー数社に働きかけ、一番に条件のよかったＳ社を事業主に決定し事業を成功させた。なお地主の持ち分は弊社で運営しております。

地主側のメリット：
①自宅は最上階で東南の角に位置するところに約180㎡確保。当然にして不動産収益もこれまでの数倍になった。
②実は、事業の成功から約12年目のこと、オーナーが急死。その結果、遺産分割並びに相続税の支払いはマンションを一戸売りスムーズに解決した。

等価交換方式：Case3

お客様のお悩み

祖父から相続した土地70坪とその上に建つ住まいと貸家が祖母と娘さんの名義。娘さんからの相談で、主人が病気になって会社を退職し、療養中。現在の家賃収入では家族5人の生活が厳しい。しかし、祖母は元気で、売ることに反対。ちなみにテナントは床屋と広告会社と住まいの3件。（港区三田・近隣商業地域）

そこでソリューション

道に面して隣は8階建貸ビルと、2階建てＹ会社の営業所（土地は約50坪）。そこで等価交換での可能性を求めてＹ会社の社長を訪ね、共同事業を提案し、何度も話し合った結果、Ｙ社社長よりテナントの明け渡しがスムーズにいくならば、等価交換での共同事業に参加するという同意を得る。早速に都心型ワンルームマンションを企画し、事業計画を立案。両者の同意を得た時点で立ち退き交渉に入る。
その結果、10ヶ月で明け渡し完了。同時にデベロッパー数社に働きかけ、等価交換比率の一番高かったＤ社に決定し事業を成功させた。ちなみにオーナー側はＳＯＨＯの賃貸事務所として運営している。

地主側のメリット：
①建設期間中の住居の問題があったために、住まいを世田谷に購入。その分、交換取得面積が減ったが、土地を売らずに静かな住宅地に快適な暮らしを確保でき、且つ、収益不動産も確保。家族の生活がより向上した。
②実は、Ｙ社の営業所の土地建物は社長個人のものだったために、会社に負担をかけずに、また自己資産の投下なしに、収益不動産事業の展開ができた。
③ちなみにオーナー側は１階も貸店舗、２階をＳＯＨＯの賃貸オフィス、３階もＳＯＨＯの賃貸オフィス、そして４階もＳＯＨＯの賃貸オフィスとして運営している。

2.共同ビル方式

所有する土地が小規模の場合、また変形の場合、また大規模開発をすることによって収益のアップが見込まれる場合、共同ビルの建設を進めています。

共同ビル方式：Case１

お客様のお悩み

建物は三軒それぞれに木造モルタル造り３階建、敷地もそれぞれ約７０㎡前後で間口５ｍ弱の長方形、１軒の地主だけが自家営業の店舗、他の２軒の地主はそれぞれに１･２階を店舗で賃借中。そして、３人のオーナーはそれぞれに建物が古くなったことや、相続税を心配し、このままではいけない、何かいい方法がないだろうかと思案に明け暮れる毎日。(港区新橋)

そこでソリューション

もちろん１軒でビルを建てるよりは３軒共同で建てた方が土地の有効率は大。そこで、３人のオーナーにＢ１と１･２階は賃貸店舗、３階から９階は賃貸事務所という共同ビル案を提案、またそれは相続税対策でもある。

そして、６ヶ月以上に渡る話し合いの結果、１階の賃貸店舗は３人の縦割り区分所有、Ｂ１の賃貸店舗は共有、２階から９階は横割りの区分所有で合意。早速にテナントの明け渡し交渉を開始し、円満に合意。地下１階、地上９階建ての建物が完成した。

以来、Ｂ１階は飲食店舗、１階は物販店舗３軒、２階は貸事務所、３階も貸事務所、４階も貸事務所、５階も貸事務所、６階も貸事務所、７階も貸事務所、８階も貸事務所、９階も貸事務所でテナントは満室状態を続けている。

共同ビル方式：Case2

お客様のお悩み

２４ｍ国道に面している隣地８０㎡弱の地主が８階建ビルを新築するということで建設図面をもって挨拶に見えた。当方の土地は接道は裏道の３ｍで約１６０㎡、４階までしか建たない。できれは、当方と共同で建てることを提案し、とりまとめてもらえないだろうか。(千代田区秋葉原)

そこでソリューション

早速に共同で建てた場合のラフプランニングをもって隣地の地主を訪問。そして、双方のメリットを提示し、協議に協議を重ねる。その結果、縦割りの区分所有で合意。但し、当方にはテナントが６件いたために、８ヶ月しか待てないということ。

そこでテナントの明け渡しの協力を必死にお願いして６ヶ月で全テナントの明け渡しが完了。無事に地下１階地上９階建てのビルの竣工に至った。

以来、Ｂ１階は歯科、１階は前面の物販店舗、裏面は賃貸事務所、２階のＡ室･Ｂ室とも賃貸事務所、３階のＡ･Ｂも賃貸事務所、４階のＡ･Ｂも賃貸事務所、５階のＡ･Ｂも賃貸事務所、６階のＡ･Ｂも賃貸事務所、７階のＡ･Ｂも賃貸事務所、８階のＡ･Ｂも賃貸事務所、９階のＡ･Ｂも賃貸事務所で稼動率９５％以上で運営されている。

3.コンバージョン方式

コンバージョン方式：Case１（自社倉庫を写真スタジオ兼賃貸オフィスへ）

お客様のお悩み

鋼材商社、社長からの相談。物流の変化によって鋼材倉庫が要らなくなった。収益不動産に転用して、有効活用したいのだが・・・。
建物は鉄骨コンクリート造、建築面積約２００㎡（約６６０坪）の１階建、ただし階高５ｍ、空調機なし。（墨田区両国）(港区新橋)

そこでソリューション

そこで建物と市場調査を開始した結果、貸倉庫では競合も多く、賃料は高く望めないために、思い切って建物の特性を活かして、写真スタジオ兼賃貸オフィスで賃貸する事を提案。

弊社の顧客リストをもとに営業した結果、早速にテナントの申し込み有り、そこで改装費・設備費などの負担区分を調整して契約を諦結。現在、建物前面の駐車スペースなどがテナントの希望にマッチし、テナントの事業も順調である。

コンバージョン方式：Case２（賃貸オフィスを保育園に）

お客様のお悩み

中目黒駅から徒歩１０分、地上３階建ビル、建築面積約３３０㎡、延べ面積が約１０００㎡、用途は賃貸オフィス、これまである出版社が一括で入居していたが退出した後は、某大使館などの問い合わせがあったがなかなか契約に至らず、テナント募集に苦戦。（目黒区中目黒）(千代田区秋葉原)

そこでソリューション

そこで、最近の社会問題などから思い切って賃貸オフィスを保育園、またはグループ老人ホームに賃貸することを提案。

そして営業を開始。その結果、保育園から申し込みを受け、早速に弊社の設計士と先方の設計士が共同で関連官庁に折衝して許認可を得、契約に至る。これにより同ビルは今後５０年間は、テナントが安定することになった。